三菱UFJ､みずほもついに住宅ローン｢変動金利｣引き上げか…低金利競争の最終曲面突入で4月以降起きること 変動金利型を借りている人が今すぐとるべき最良策

日銀の利上げによって住宅ローン金利にも先高観がある。ファイナンシャルプランナーの松岡賢治さんは「住宅ローンの主力商品である変動金利型では、これまでネット銀行が多くの顧客を獲得していた。しかし、日銀の利上げ以降、三菱UFJ銀行やみずほ銀行が“攻勢”に出ている。その結果、低金利競争が激化し、足元では、既存の変動金利ユーザーが借換えで有利になるケースが出てきた」という――。

2025年1月、日銀は政策金利を0.25％から0.5％へと引上げた。それにもかかわらず、住宅ローンの変動金利を引上げた銀行は少ない。その理由は、1～3月期は住宅ローンの需要が高まる“繁忙期”だからだ。

ここで、住宅ローンの8割近くを占めるという変動金利を引上げてしまうと、顧客獲得競争で不利になってしまう。銀行には、ある程度採算を犠牲にしても、金利を据え置く必要がある。

実は、これと似た状況が24年後半にもあった。日銀は、7月末に0.1％から0.25％へ0.15％の利上げを実施したが、8月、9月と変動金利を据え置いた銀行が多かった。やはり、9月は住宅ローンの需要が高い時期だったからだ。その後、10月になってから、ほとんどの銀行が変動金利を0.15～0.2％程度引上げている。

しかし、10月に入っても金利を据え置いた銀行があった。

それが、三菱UFJ銀行とみずほ銀行である。この2行は、25年になってもそのスタンスを変えず、1月の日銀の0.5％追加利上げ後も、依然として据え置きを続けている。

その結果、現在、三菱UFJ銀行の変動金利は0.345％とネット銀行を含めた主要行の中で最も低く、みずほ銀行はそれに次ぐ0.375％となっている（いずれの金利も新規借入で自己資金20％以上の場合／以下同）。

「短プラ」を上げても変動金利が変わらない理由

実は、両行とも、変動金利が連動するとされる「短期プライムレート」（以下「短プラ」）は引上げている。24年9月には0.15％を引上げており、25年3月にも0.25％の引上げを予定している。ユーザーが実際に借りる変動金利は「適用金利」と呼ばれるが、短プラを引上げても適用金利が変わらないのは、「基準金利」を据え置いたり、「優遇金利」を拡大しているからだ。

ここで、変動金利（＝適用金利）の決まり方についておさらいをしておこう。まず、各銀行が独自に定めている「基準金利」がある（「店頭金利」と呼ぶ銀行も）。この基準金利から、ユーザーの返済能力などによって銀行が決める「優遇金利」を差し引いたものが適用金利になる。「適用金利＝基準金利－優遇金利」という関係だ。

基準金利は、通常、短プラに連動するとされるが、原則は銀行が独自に決めるため、短プラを変更しても基準金利は据え置きで何ら問題はない。みずほ銀行の場合、新規貸出の基準金利はずっと2.475％をキープ。優遇金利は2.1％なので、適用金利は2.475％－2.1％＝0.375％となる。

三菱UFJ銀行は、少し複雑で、24年10月に基準金利を0.15％上げたものの、優遇金利も同じく0.15％上げたため、適用金利は変わらなかった。現在は、基準金利2.625％で優遇金利は2.28％となっており、適用金利は2.625％－2.28％＝0.345％となっている。三菱UFJ銀行とみずほ銀行とでは、金利操作の手法に違いはあるが、適用金利を据え置いている点では一致している。